财新传媒
位置:博客 > 周 琼 > 19国38年房价走势 中国房价未来会如何?

19国38年房价走势 中国房价未来会如何?

为了从更多国家情况来看房价走势,整理了OECD数据库中20个国家(选取了1980-2017年数据完整的18个国家,有1986-2017年数据的韩国,有2010-2017年数据的中国)的实际房价指数(和名义房价指数相对,剔除通胀影响)走势图和房价收入比(无中国数据,其他国家的也有些不太完整)。此数据库中房价指数以2010年房价为100,房价收入比的基准年份不清楚,选取了年度数据。

19个国家38年房价走势大致可分为四类。

第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰,20世纪8090年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌,目前都没有超过历史最高点。日本在1991年达到最高点172,2017年为109;韩国在1990年达到最高点160,2017年为101,都和最高点相差很大。南非1983年113、2007年116是两个历史高点,2017年为98。芬兰1989年为99,下降到1993年54的最低点而后上升,2010年达到最高点100,2017年为95;瑞士1989年达到130的最高点,2017年是128,基本恢复了。由于房价曾经大跌过,房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。

第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国,除了美国在2006年,其他5国都在2007年达到高点,然后下降。新西兰、美国在2011年,丹麦、英国在2012年,西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点,而后开始上升。其中新西兰在危机后房价涨幅最大,目前是历史最高点。房价收入比和房价指数类似,危机后下降而后上升。这些国家看来受美国次贷危机影响较大,同频共振。

第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典,房价在2007年前后略有波动,总体相对平稳上升。房价收入比也大体呈波动上升趋势。

 

第四类是德国。房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行,2008年达到最低点,此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款,成为房价洼地、投资价值显现,移民、外来投资者涌入等原因,德国房价开始补涨。德国在1980年房价收入比达146(原因是二战后到80年代初,由于战争破坏、人口和经济增长,德国房价经历了较长时间上涨,政府也因此采取各种措施加大供给、平抑房价,80年代后进入平稳期),此后一路下行,2010年达到最低点77,此后缓慢增长,2017年为87。德国的确独一无二,没有其他国家和它走势相似。近三十年较好地控制了房价,实属难得。

19国房价史小结。从这19个国家的情况来看,第一类以日、韩为代表,20世纪80、90年代就经历过房价的快速上升和大跌,因此改变了人们房价只升不降的心理预期,此后房价虽有所恢复,但至今没超过历史高点。

第二类以美、英为代表,次贷危机前经历了较长时间的房价上涨,上一次房价大跌还是大萧条的时候,经历几代人,历史记忆都已被忘却,信审模型、压力测试中依据美国过去60多年的历史数据,假设未来美国房价也不会大幅度下跌,但他们有意还是无意间忘了:1929年之后的大萧条期间,最低时房价比高峰下跌了90%,约一半的房贷违约(见迈克尔·刘易斯《大空头》)。不过次贷危机后,经过5、6年的房价下跌,经济有所复苏,房价也开始回升。

第三类以澳大利亚、加拿大为代表,38年来总体房价、房价收入比波动中上升。

第四类是德国,在长时期内较好控制了房价,但近几年房价也有所上升。

当然,这只是根据1980-2017年数据(因为OECD数据库中实际房价指数个别国家最早到1960年、部分国家在1970年后有数据,多数在1980年后有数据),如果放在更长的时间周期来看,可能会发现更多的规律。

中国房价会走出何种轨迹?

OECD数据库中的中国数据时间太短,因此没有归类。以2010年为100,2017年房价指数是126,即2017年比2010年上涨了26%。不清楚其取自中国哪个房价指数指标,和直观感受有偏差。国家统计局公布的全国商品房均价2017年是7900元,2010年是5034元,名义值上升57%。房价收入比指标,OECD数据库中无中国数据,网上查到的如《中国房价收入比分析与国际比较》文章有估算中国的,但OECD库中似是相对数,计算方法不同无法比较。

网上找的1987-2014年全国商品房均价与城镇化率图,显示出从20世纪80年代至今,中国房价虽有波动,总体上升趋势明显。由于中国处在城镇化、城镇住房制度改革的进程中,有巨大的居住需求,加之货币超发,有强烈的投资需求,因此各年房价基本只有上升快慢的差别,偶有小的回调立即再度上升。

中国房价的拐点被各种经济学家预言,而迟迟未到。房价坚定的看多者任志强2018年5月预言中国房地产未来还会涨20年,看空14年之后,谢国忠终于“空翻多”了,但认为房价下跌在即的也有不少人。“树不能长到天上”,中国的房价已涨了太久,虽有城镇化进程持续等有利因素,但从房价收入比、租售比等房价合理性判断指标看已房价偏高,可能难以象第三类国家那样继续平稳上升中波动,会经历回调,问题可能只在于是第一类国家那样长期还是第二类国家那样较短期的回调,以及出现房价回调的城市范围。理想的情形是通过增加供给的改革措施抑制房价,但避免房价大幅度下跌。

各国房价新动向。按OECD的统计,2017年房价指数比2010年涨得最多的五个国家是新西兰、瑞典、加拿大、瑞士和挪威,中国只能排第6(虽然和我们直观感受不符);下跌最多的是西班牙、荷兰。

新西兰、加拿大涨得多,中国人去买房都是一个重要原因。据报道,2016年1季度,新西兰第一大城市奥克兰总计有438套住宅由无新西兰国籍或居民身份的外国人买走,其中中国买家拿下285套,占外国买家中的65%。2017年10月,刚上任的新西兰总理阿德恩宣布,要做的第一件事就是禁止外国买家在新西兰购买现房,因为海外买家推高了新西兰房价。瑞典则是因为房地产供给不力,加上大量移民涌入,同时政府政策鼓励民众购房,造成近年来瑞典房价出现飙升(张平,2017),被市场认为房价泡沫即将破裂。

西班牙被媒体形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版,而且比美国更为严重,债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。1997年至2007年是西班牙房地产市场“疯狂的10年”,在2007年的高峰期,房地产业占GDP比重达16%,建筑业占GDP的15.7%,远高于其他国家,经济发展严重依赖房地产。银行提供长达50年的房产按揭贷款,宽松的房贷标准更刺激了房地产泡沫(刘鹏,2015)。罗伯特·希勒在《金融与好的社会》中指出,政府如果过度强调住房所有权制,就会尝试通过政策手段使国民中的绝大多数人都拥有自己的住房,这种行为将导致住房市场出现泡沫。如西班牙在金融危机爆发前,90%的家庭有属于自己的住房,美国2000年此数据是65%。所以西班牙也是金融危机后房地产市场和经济复苏最困难的国家之一,虽然2013年(房价相当于2010年的67.5%)后房价开始缓慢上行,但2017年仍只有2010年房价的76.6%,房价是第二类国家中复苏最慢的,而房价收入比是上升最快的,说明居民收入的恶化。

房价上涨太快从来都并非好事,房价过快下跌则都会伴随经济危机。中国现在的任务是需要抑制房价继续过快增长,避免危机。

推荐 42